Atunci cand doriti sa construiti o cladire sunt cateva aspecte pe care trebuie sa le stiti si cativa pasi pe care trebuie sa-i urmati pana cand veti vedea constructia definitivata. Fiecare dintre acesti pasi presupune implicarea dumneavoastra in luarea anumitor decizii, in functie de dorintele, exigentele si bugetul pe care il aveti. Mai jos, enumeram si detaliem etapele pe care noi le consideram definitorii, in evolutia construirii unui imobil :
1) Stabilirea bugetului de care dispuneti
2) Alegerea terenului
3) Alegerea echipei de proiectare
4) Intocmirea proiectului si obtinerea autorizatiei de constructie
5) Alegerea echipei de constructori
6) Alegerea dirigintelui de santier
7) Inceperea lucrarilor
1) Stabilirea bugetului de care dispuneti
In functie de buget si de dorintele dumneavoastra puteti alege locatia si dimensiunile terenului si puteti opta spre un anumit tip de proiect, existent sau particularizat, dar care trebuie sa se supuna exigentelor reglementarilor urbanistice din zona si normativelor in vigoare. Cand calculati bugetul pentru constructie, puteti sa luati in calcul un pret incepand de la 80-100 euro/mp pentru constructia “la rosu” si un pret incepand de la 300 euro/mp pentru constructia “la gata”. Trebuie sa tineti cont ca pretul variaza in functie de pretul manoperei, solutia de proiect aleasa (complexitatea proiectului), calitatea finisajelor interioare si exterioare, costurile realizarii bransamentelor.
2) Alegerea terenului
Daca nu aveti deja un teren si doriti sa achizitionati unul, atunci cand o faceti, trebuie sa aveti in vedere mai multe aspecte. Ca sa nu aveti nevoie de alte documentatii de urbanism suplimentare, terenul pe care il cumparati trebuie sa fie in intravilan si sa aiba minim 150 mp, si deschidere la strada de minim 8 m, pentru cladiri insiruite, si minim 200 mp si deschidere la strada de minim 12 m, pentru cladiri izolate sau cuplate. Un teren este considerat construibil, doar daca are asigurat un acces de cel putin 4 m latime, pe lot. Foarte important atunci cand doriti sa achizitionati un teren, este sa solicitati un certificat de urbanism de informare, astfel veti putea sa stiti reglementarile urbanistice ale terenului, ce procent de ocupare al terenului vi se permite, ce retrageri trebuie sa pastrati fata de vecini si strada, care e regimul de inaltime maxim permis, etc. Este preferabil ca terenul pe care il cumparati sa aiba toate actele intocmite corect si verificate de un notar. Interesati-va si daca terenul are toate utilitatile in apropiere, astfel incat viitoarele bransamente sa nu coste foarte mult si intresati-va si de natura solului din zona, deoarece un sol prost sau inundabil va va face sa investiti foarte mult in solutia de fundare.
3) Alegerea echipei de proiectare
Este important ca sa alegeti echipa de proiectare in baza unui portofoliu de lucrari, pe care l-ati vazut si v-a placut, eventual in baza unor recomandari. De asemenea este preferabil sa vedeti o parte din lucrarile realizate de respectiva echipa de proiectare. Daca solicitati mai multe oferte pentru proiectare, de la diferite birouri, sigur ca raportul pret calitate este important, dar informati-va cu privire la gradul de detaliere al proiectului pe care il solicitati de la proiectant, astfel incat sa primiti proiectul suficient de detaliat incat sa puteti executa dupa el. O greseala din timpul proiectarii poate sa fie costisitor de reparat in executie, de aceea asigurati-va ca echipa de proiectare este una competenta si ca sunteti multumit de felul in care lucreaza. Echipa de proiectare este compusa din arhitecti, ingineri de rezistenta si instalatii. In marea majoritate a cazurilor managerul de proiect si coordonatorul echipei este unul dintre arhitecti, de aceea ar fi bine sa aveti o comunicare buna cu acesta deoarece el va transmite catre echipele de structura si instalatii proiectul, detaliile proiectului si dorintele dumneavoastra. Proiectantii va vor sfatui cu privire la pasii ce trebuiesc urmati, mai departe, pentru a obtine autorizatia de constructie.
4) Intocmirea proiectului si obtinerea autorizatiei de constructie
Primpul pas in vederea obtinerii autorizatiei de constructie si realizarii proiectului este obtinerea unui certificat de urbanism de la primaria pe raza careia se afla terenul. Certificatul de urbanism are timp de raspuns de 30 zile, din momentul in care s-a depus cererea, si este actul care informeaza cu privire la regimul juridic, economic si tehnic al imobilului pentru care s-a obtinut. In baza acestui certificat se reglementeaza conditiile in care se poate construi pe lotul respectiv, se specifica ce avize trebuiesc obtinute si ce studii trebuie efectuate(daca e necesara expertiza, daca e necesar studiu topometric, etc.). Tot in certificatul de urbanism sunt precizate documentele ce trebuiesc anexate la dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Respectand reglementarile urbanistice locale, specificate prin certificatul de urbanism, normativele si stasurile in vigoare, dorintele beneficiarului, se intocmeste proiectul. Acesta se detalieaza in functie de necesitatile beneficiarului si a echipei de constructori, de bugetul pe care beneficiarul il are alocat pentru proiect, un proiect mai detaliat implicand mai multa munca din partea proiectantilor. In acest stadiu beneficiarul ar trebui sa se lamureasca de cum va fi compartimentata viitoarea constructie, cum va arata si la cat se va ridica estimativ investitia. Cu cat proiectul este mai detaliat, cu atat estimarea va fi mai exacta. Este recomandata o stransa colaborare intre beneficiar si echipa de proiectare astfel incat proiectanti sa inteleaga exact ce doreste beneficiarul si sa adapteze si sa modeleze ideile acestuia, astfel incat constructia sa fie functionala, sa aiba un aspect placut si sa fie corect proiectata din toate punctele de vedere.
Pentru a deservi proiectantilor, se va intocmi un studiu geotehnic, necesar pentru a se stabili natura terenului de fundare, iar daca este cazul, o ridicare topometrica a terenului, atunci cand terenul se afla in panta. Avizele, specificate prin certificatul de urbanism, se obtin de la diverse institutii in baza unor documentatii si platind anumite taxe aferente.
Documentatia completa, alcatuita din proiect, avize, acte si eventuale studii, se depune la biroul de urbanism, din cadrul primariei, pentru obtinerea autorizatiei de constructie.
5) Alegerea echipei de constructori
Este indicat sa alegeti echipa de constructori in baza unor referinte, sa vizitati santiere sau constructii realizate de echipa respectiva, sa va informati asupra portofoliului de lucrari a constructorului. Daca veti obtine mai multe oferte si faceti un raport pret-calitate, asigurati-ca ca echipa de constructori aleasa este in masura sa duca la bun sfarsit, cu succes, lucrarile de constructie ale cladirii si ca sunteti multumit de felul in care lucreaza. Este indicat sa va intelegeti cu echipa contractata asupra platii lucrarilor in transe, atunci cand se finalizeaza o etapa din constructie sa achitati o parte din suma asupra careia v-ati inteles. Nu este indicat sa angajati o echipa de constructori pe care sa o platiti la ora de lucru. Echipa de constructori ar trebui sa beneficieze de serviciile unui responsabil tehnic cu executia, atestat, acesta, printre altele, are rolul de a se asigura de realizarea proiectului conform nivelului de calitate corespunzator cerintelor.Tot in atributiile acestuia intra sa opreasca lucrarile de constructii in cazul in care s-au produs defecte grave de calitate sau abateri de la prevederile proiectului si sa permita reluarea lucrarilor numai dupa remedierea acetora. Responsabilul tehnic cu executia il poate reprezenta pe constructor in toate fazele privind conceperea, proiectarea si realizarea constructiilor, in limitele atributiilor stabilite prin reglementarile in vigoare si ale contractului incheiat cu beneficiarul.
6) Alegerea dirigintelui de santier
Este recomandat ca beneficiarul sa contracteze un diriginte de santier, independent de echipa de constructori, dirigintele de santier urmand sa fie reprezentantul beneficiarului in timpul executiei constructiei, asa cum responsabilul tehnic cu executia este reprezentantul constructorului. Dirigintele de santier poate fi ales din registrul dirigintilor de santier autorizati de I.S.C., in baza unor recomandari si referinte. Acesta are un rol foarte important in evolutia construirii unei case, se va asigura de existenta autorizatiei de constructie si de concordanta acesteia cu proiectul, va participa impreuna cu proiectantul si constructorul la trasarea constructiei si a bornelor de reper, va verifica certificatele de calitate pentru materialele folosite, va studia proiectul pentru a asigura buna executie a acestuia, va informa beneficiarul privind eventualele deficente de ordin calitativ constatate, etc.
Dirigintele de santier este cel care intocmeste cartea constructiei, in baza careia se va realiza intabularea imobilului.
7) Inceperea lucrarilor
Dupa obtinerea autorizatiei de constructie, inainte de inceperea lucrarilor, cu cel putin 5 zile, se anunta primaria locala si inspectoratul de stat in constructii I.S.C. Pe santier trebuie sa fie amplasat, la loc vizibil, un panou de identificare a constructiei pe care trebuie sa fie specificate denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, numarul de autorizatie, termenul de executie, data inceperii si finalizarii constructiei. Pe panou trebuie sa fie pozitionata o poza a viitorului imobil. In interiorul terenului se realizeaza organizarea de santier si se demareaza lucrarile de constructie cu trasarea viitoarei cladiri si stabilirea bornelor de nivel.
